Pour un investissement immobilier en France, plusieurs structures s’offrent à vous selon vos objectifs et votre situation personnelle. Le choix dépendra notamment du mode de détention souhaité, du régime fiscal recherché et du niveau de responsabilité envisagé.
Faites appel à un expert-comptable en immobilier pour faire le meilleur choix.
La détention en direct : simplicité et souplesse
La détention directe d’un bien immobilier est la solution la plus simple. Vous êtes propriétaire du bien et percevez directement les loyers s’il est mis en location.
Sur le plan fiscal, les revenus fonciers sont imposés au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Vous pouvez déduire certaines charges pour leur montant réel ou opter pour un abattement forfaitaire de 30%.
La Société Civile Immobilière (SCI) : pour une gestion facilitée en famille
La SCI est une structure permettant d’acquérir et gérer un bien immobilier à plusieurs. Elle facilite notamment la transmission du patrimoine.
Fonctionnement et responsabilité
Les associés de la SCI sont propriétaires de parts sociales. Leur responsabilité est limitée à leurs apports. La gestion est assurée par un gérant désigné dans les statuts.
Régime fiscal
Les revenus de la SCI sont imposés entre les mains des associés, à l’impôt sur le revenu pour la quote-part leur revenant. La SCI est « transparente » fiscalement.
La Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) : investir dans l’immobilier sans contrainte de gestion
La SCPI permet d’investir dans l’immobilier de manière mutualisée. Vous achetez des parts et devenez copropriétaire d’un parc immobilier géré par une société de gestion.
Fonctionnement et avantages
Les revenus locatifs sont redistribués aux porteurs de parts sous forme de dividendes, après déduction des frais de gestion. Vous pouvez acheter ou vendre vos parts à tout moment.
La SCPI donne accès à un patrimoine immobilier diversifié et de qualité, sans les contraintes de gestion.
Fiscalité des revenus et plus-values
Les dividendes des SCPI sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers, au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Lors de la revente des parts, la plus-value éventuelle est soumise au régime des plus-values immobilières.
L’Organisme de Placement Collectif Immobilier (OPCI) : une alternative intéressante aux SCPI
L’OPCI est également un fonds d’investissement immobilier. Mais contrairement aux SCPI, il peut aussi détenir des actifs financiers liés à l’immobilier.
Composition du patrimoine
Un OPCI doit investir au moins 60% de ses actifs en immobilier, directement ou via des sociétés immobilières. Le reste peut être placé en actifs financiers ou conservé sous forme de liquidités.
Cette diversification apporte une plus grande souplesse de gestion.
Fonctionnement et fiscalité
Comme pour les SCPI, les porteurs de parts d’OPCI reçoivent des dividendes provenant des loyers et des placements financiers. La fiscalité applicable dépend de la nature des revenus : fonciers, financiers ou plus-values immobilières.
Le démembrement de propriété : optimiser la transmission de son patrimoine immobilier
Le démembrement de propriété consiste à scinder la pleine propriété d’un bien immobilier en deux parties : l’usufruit et la nue-propriété. Cette technique répond à des objectifs patrimoniaux et fiscaux.
Fonctionnement du démembrement
L’usufruitier a le droit d’utiliser le bien et d’en percevoir les fruits (les loyers). Le nu-propriétaire ne peut pas jouir du bien, mais il en récupèrera la pleine propriété au terme de l’usufruit.
Le démembrement peut résulter d’une vente ou d’une donation de la nue-propriété, l’usufruit étant conservé temporairement.
Intérêts du démembrement
Sur le plan fiscal, le démembrement permet de réduire les droits de donation ou de succession, calculés sur la seule valeur de la nue-propriété. L’usufruit s’éteint au décès de l’usufruitier, sans taxation.
Le démembrement facilite la transmission anticipée du patrimoine immobilier, tout en conservant l’usufruit et donc les revenus du bien.